Bwin必赢资产处理(精选5篇)
如何管好用好仪器设备，让其发挥教学、科研、社会服务等方面的作用，除了具备完善的管理体制和制度外，也是一名资产管理员不可推卸的责任。笔者在校资产处工作数年，一直和资产管理员打交道，现从资产管理员队伍存在问题出发，简单谈谈如何做好一名合格，或者说是称职的资产管理员。
随着高校仪器设备数量及种类的不断增多，各高校对资产管理的重视程度也逐年上升，资产管理水平也有了很大程度的提高。但目前看来，资产管理员队伍还存在着一些问题，现简单列举如下。
因受定岗定编的影响，不少高校的资产管理员往往由办公室主任或者实验室主任兼任，或者由部门快退休的老同志或新来的年轻同志兼任，这部分人员要么因为平时工作量已经超负荷，无法分出额外的精力管理资产；要么因为感觉已快退休或刚参加工作而不愿多管。在该种情况下，必然导致部分资产管理员会抱着混日子的想法管理本部门内部资产。
固定资产需要经历从申请到报废的过程，每一环节都与资产管理员息息相关。以笔者所在高校为例，利用不同经费采购，涉及的程序也不同，用课题经费采购设备，需要科技处或者教务处批准；用部门经费采购设备，需要部门领导批准。而不少资产管理员往往因为对预算执行制度的不理解而无视自身职责，以为自己的责任就是签字了事。
大部分高校对资产管理员队伍的建设不够重视，未明文规定资产管理员的工作范围、义务及权利，当然更谈不上报酬。而且在大多数领导的心目中，认为资产管理员的工作就是知道本部门资产数额、在资产购置或报废的时候签签字而已，把资产管理员的工作定义为领导安排的其他工作范畴。以笔者所在高校为例，资产管理员的报酬就是每年500元，报酬和付出不成比例，导致了部分资产管理员在工作中会出现消极怠工的现象。
各高校应切实加强资产管理员的队伍建设，把该项工作作为重点来抓，人事部门在定岗定编时应专门设置资产管理员岗位，并明确规定该岗位的聘任条件和考核机制，把岗位责任和工作绩效相结合，通过各种手段吸引一批有想法、有工作能力、有志于资产管理的人员投身到资产管理工作中来。同时，各级领导也应转变传统的管理理念，加强对本校资产管理工作重要性的认识，将资产管理工作等同于财务管理工作来抓，实行一把手负责制度。只有领导重视程度提高，才能使得各级行政部门、教学部门、管理部门提高对资产管理的认识。
首先从资产管理员聘任来说，部门领导在选拔资产管理员时，就应该从严把关，挑选真正有责任心、有奉献精神的人员来担任。同时资产处及资产管理员所在部门领导也应该积极通过各种渠道加强资产管理员的培训工作，平时可以多采用“走出去，请进来”的方式，通过把资产管理员带出去学习，将外单位优秀人员请进来做报告，开讲座等办法切实提高资产管理员的业务素质。另外，资产处应每年拨出一定数额的专款供资产管理员培训学习之用，只有通过多种渠道鼓励资产管理员参加培训，提高业务素质，才能对资产管理员队伍的加强起到切实有效的作用。
领导的重视和增加培训机会，说到底都是外力作用，真正能提高资产管理员自身业务素质方法的还是得靠资产管理员本身。各高校应想方设法调动资产管理员的积极性，从资产管理员内部挖掘其前进的动力。笔者认为，提高资产管理员的积极性，应重点从以下几个方面入手。
第一：应提高资产管理员的责任意识。各高校从领导到员工，都应将资产管理工作纳入学校重点管理范围之内。各部门在申报下一年度或将来几年内设备购置计划时，部门领导应首先听取本部门资产管理员的意见，对本部门目前的用资产做到心里有数。同时部门领导确定上报计划时，应让资产管理员充分了解本部门将来需要购置资产的名称、用途、所发挥的作用等。在做市场调研时，也应让本部门资产管理员参与，只有在资产申报、调研、购置等环节将资产管理员的意见纳入，增加资产管理员的责任意识，才能调动资产管理员的工作积极性。
第二，明确资产管理员工作职责。目前大部分高校的情况是各级领导对财务管理很严格，但对资产管理却处于一个相对比较松懈的状况，各级领导应注重对资产管理人员进行定岗定编管理，明确资产管理员的职责分工，并在此基础上确定专职资产管理员的工作职责，兼职资产管理员的工作职责。此外资产处、各部门也应定期联合相关处室举办各类业务培训班，讲授在资产管理工作中经常遇到的难点和解决办法，从根本上解决目前各高校存在的经费多、管理难等实际问题，从多方面提高资产管理员的工作积极性。
第三，切实提高资产管理员的工资待遇，提供晋升平台。专职资产管理员的岗位设置应明确所需职称范围，将工资待遇和职称相挂钩，对兼职资产管理员也应明确工资报酬。同时，各高校还应出台相关政策，通过各种途径拓展资产管理员的晋升平台，只有资产管理员感受到自己的得到和付出成正比，才能提高自身的主观能动性，为高校的资产管理工作做出该有的贡献。
[1] 胡亚云.提升自我素质，争做合格仪器设备管理员[J].高校实验室工作研究，2011（1）：76-77.
[2] 沈月领，赵增锋，韩永峰.高校仪器设备管理存在的主要问题及对策.河北农业大学学报：农林教育版，2010，12（4）：488-489.
[3] 杨静.关于提高大型精密仪器设备使用率的探讨与思考[J].科技创新导报，2011（3）：241.
针对以上问题，我们必须靠现代化的电算化，才能将管理人员从繁重的手工劳动中解脱出来，提高固定资产核算和管理的工作效率和工作质量。为了规范单位固定资产管理，响应地勘局要求我队决定自2006年初启用金算盘资产VPS.eAM版本(2.30)管理软件。此软件的启用，从管理规范上符合地勘单位对资产的分类标准，计提折旧实现自动计算并符合国标折旧年限，减少了管理者手工计算的劳动强度。本人负责的全队固定资产原值达5366.9万元，共计686台套，没有电算化之前光是每月计提折旧就要化上一个星期的时间，电算化后只要一天就可完成当月的折旧的计提，同时避免了计算出错。
我单位固定资产的特点是种类繁、数量大、使用单位和地点变化大。根据这一特点要把固定资产管理好、运用好充分发挥利用效率，必须采用电算化来完成。
固定资产实行电算化以后，由于及时准确地掌握了固定资产数量、性能和使用状态，就可以开展经常性的分析，做到合理调剂使用固定资产，对已超过使用年限，折旧足额提取，又不能提高经济效益的固定资产随时进行封存或清理报废。本人手工做时要一个账页一个账页仔细核对，曾因为疏忽大意净值出现了红字，再做调账处理。资产电算化后会有提示，避免此类错误的发生。
5、提供了资产在运营过程中经历的申请、分配、变更、维护、报废等多个管理环节，产品功能简约、实用，操作方便、界面精美。
6、金算盘资产管理系统提供的具有国际标准的强大的分类代码，随时查询资产分类、单位信息、规格型号、资产编码等多种信息。
固定资产作为企业的一项重要资产，种类繁多，规格不同，用途各异，是企业进行经营活动必不可少的物质条件，也是企业生产能力和未来获利能力的重要因素。固定资产的管理与核算由企业的设备与财务部门分别进行，企业的每个部门都有各自的固定资产，使用部门要对其进行管理与维护。企业各部门对固定资产管理的目标、侧重点及要求各不相同，使得管理的数据及报表内容存在差异，极易出现填写不全、账实不符等情况。由于信息分散，一致性差，造成管理的脱节与漏洞，乃至丢失。
固定资产核算重复、繁琐，工作量大，综合查询和统计报表不但数量多，而且各种要求高，手工处理不但效率低，正确、准确性无法保证，存在很大缺陷。固定资产在企业总资产中所占比重较大，数据结构规律性强，适于电算化处理。笔者所在单位管理的资产达近6仟万元，涉及8个法人单位，采用电算化核算与管理固定资产，利用其强大的数据处理能力，对数据信息集中保存，规范化处理，细化核算，既能及时反映固定资产增减变动及使用情况，又能将笔者从繁重的手工记录、核算、数据转抄、手工编制各种报表中解脱出来，提高工作效率。根据需要输入查询条件，即可生成各种管理报表，提供准确管理资料和信息，提高固定资产使用效率。手工管理固定资产计提折旧，由于条件所限，为减少核算工作量，提取方法较粗略，只能采用综合分类法计提折旧，直接影响损益结果，不能满足企业管理的要求。实行固定资产核算与管理电算化，采用单项计提折旧的方法，提高了折旧计算的准确性。
固定资产核算包括初始数据录入、变动资料录入、计提或转回固定资产减值准备、折旧的计提及分配等项核算。
1、固定资产通过建立卡片，给每项固定资产一个编码标识，可以完整保留每项固定资产的全部信息。记录的详细资料是固定资产核算的依据。系统可以根据录入的有关业务资料自动生成相关的记账凭证。
2、金算盘资产管理系统投入使用后，当固定资产信息发生变动时，如部门变更、原值的增减等及时调整，系统据以进行处理。
3、固定资产折旧提取与分配是日常处理的一项重要内容。由于在系统初始设置时，已对相关内容进行设置，并且可按每项固定资产计提折旧。解决了手工时按类笼统折旧的不真实、不准确性。
1、申请及审批管理：资产购买环节、维护环节、报废等多个环节的申请及审批管理，形成多级严格审批的管理流程。使资产管理真正实现“分级管理、授权经营、分工监督”。
2、资产登记管理：资产登记是一项最基础又最重要的工作，通过资产登记管理。
3、资产变动管理：记录资产在使用过程中一些主要使用属性的变化。准确、灵活的提供详细的全程追踪管理，随时掌握资产使用的变动轨迹。
4、资产维护管理：加强对贵重精密仪器设备等资产的日常管理与维护，帮助企业减少停工时间，降低总体维护成本、提高设备性能、降低资产投资。
5、附件登记管理：可实现对一些低值易耗品、附加物品或组件物品的管理，详细管理附件物品的使用的单位、部门、职员、数量金额等基础信息。
保险行业可运用资金增长迅速。前三季度，保险业累计实现保费收入5328亿元，同比增长23.6%，保险业总资产达到2.8万亿元，同比增长54.5%，投资类资产增速明显，同比增长66.6%，特别是股票、证券投资基金投资快速增长。
2006年，泰康资产成为中国保监会指定的四家保险资金间接投资基础设施的试点单位之一后，积极开展保险资金投资基础设施项目的各项相关业务。2007年9月13日，由泰康资产管理有限责任公司和上海市城市建设投资开发总公司主办的“泰康——上海水务债权计划”签约仪式在上海举行，该计划定向募集20亿元资金，投资于上海新水源地——青草沙原水工程，并在香港设立寿险资产管理公司。
中国人寿保险股份有限公司继投资建行后又投资于中行和中信，认购广东发展银行股份，投资渤海产业基金，并在香港设立了资产管理公司。平安则先后控股了平安银行（原福建亚洲银行）和深圳商业银行，也在香港设立了资产管理公司。华泰发行基金型投资产品。各家保险集团及其资产公司推出多种战略部署，努力提高竞争力。
在总保费规模中拥有绝对占比的寿险业，盈利状况持续改善是一个突出亮点。从2000年～2004年，我国保险资金运用的综合收益率在2.5%和4.5%之间，发达国家保险资金的投资年均收益率在8%-12%之间。自2005年下半年以来持续至今的牛市行情，带动了保险资金投资收益水涨船高，在加息通道下，占据保险资金运用最大份额的债券投资和仍然保持一定比例的银行存款，都为保险业带来不错的收益。2006年，保险业全行业实现投资收益率5.8%，实现盈利130多亿元，较上年增长71亿元，提高2.2个百分点。
面对迅速发展的资本市场，资产管理公司不断提高创新研究能力，进一步优化投资研究体系。同时，加强人才队伍建设，加大了人才引进力度，不断吸收有丰富经验的专业人才加盟，满足投资业务快速发展的需要，建设优秀的投资管理团队，进一步加强公司内控管理，有效防范和控制风险，树立全面风险管理理念，建立包含内控信息系统建设的全面风险管理体系，使投资管理体系建设在专业化、规范化和科学化的轨道上迈上了新台阶。
在权益市场方面，在宏观经济形势较好和所得税并轨因素的影响下，上市公司的盈利增速仍将保持偏快的格局，同时行业分化会比较明显。在流动性过剩的背景下，资金充裕仍将是2008年股市上升的主要动力。总体上，2008年的国内股票市场在趋升的同时风险将明显加大，因此，把握结构性机会、寻找估值相对偏低或能够持续高成长的公司进行重点投资非常重要。
椐分析，2008年国内投资市场总体向好。在固定收益市场方面，在国际市场利率下行和国内流动性过剩的环境下，国内债券市场收益率可能在2008年小幅攀升后出现下行，基本面对债券市场的负面压力逐渐趋于缓和。从中长期看，以银行信贷为主的间接融资比例将逐步降低，通过资本市场的直接融资规模和比重逐步上升，直接融资中股权融资与债权融资不平衡、政府债权融资与企业债权融资不平衡的局面将会得到明显改观，公司债券市场将加快发展。适时把握投资机会，大力挖掘企业债、公司债投资产品是2008年固定收益投资的重点。此外，基础设施投资将成为长期债券的替代品，稳健的基础设施投资有利于保险公司资产负债的匹配。
党的十六大以来，随着以股权分置改革为重点的基础性工作的稳健推进，我国资本市场发生了深刻变化。保险资金运用政策不断放宽。2003年以来，寿险公司投资资产主要配置在银行存款和债券投资上，占比均在90%以上，相比而言，股权类投资占比明显偏低。2004年以来，政府逐步放开保险资金的投资渠道，特别是2006年6月26日，《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（以下简称“国十条”），保险资金主要投资渠道几乎同时开放，提高投资资本市场比例，允许参股商业银行、境外投资、投资资产证券化，投资不动产、投资创投企业等等。“国十条”有关保险资金运用的规定，意味着保险资金投资渠道的瓶颈已全部打破。这也标志着我国保险资金多元化运用新时代的到来。
保险业的发展提供了源源不断且不断壮大的投资资金。同时，良好的投资收益也带动业务经营进入新的时期。中金公司首席保险分析师周光飞认为，与中国不同，欧美市场已处于支付阶段，需要为此承担大量的后期给付。相比之下，中国寿险市场刚刚起步，正迈入黄金期。根据保险深度测算，这一阶段将持续10～15年。资金收益的快速增长使保险公司的盈利模式发生了根本改变，并改变了新生公司的赢利周期。投资收益开始成为保险公司的主要收益，并推动保险公司资产总额快速增加，特别是改善了保险公司的偿付能力，使快速发展中的偿付能力压力大为改善。更为重要的是，推动保险公司从注重负债管理向资产管理和负债管理同时并重，协调发展转变。而且，推动了产品创新和业务创新，产品的价值链得以延伸，增强了保险理财产品的销售能力，保险公司的综合优势得以有效发挥。
新股发行成为机构投资者的盛宴，这已经是不争的事实。一级市场丰厚的利润空间是吸引诸如TCL等众多实体产业参与其中的重要原因。在一级市场，机构投资者拥有两大优势，一是作为战略投资者参与配售，保险机构无疑是优先选择的对象之一，这种优先权是其它机构很难与之相提并论的。此外，充足的现金流使保险公司可以快速调配巨额资金参与网上申购。
目前，市场管理层已经明确未来的发展重点是提高市场直接融资的比重，股改以前我国市场直接融资的比重仅为3%左右，股改之后这一比重明显提升，达到了20%左右。在资本融资发达的市场，这一比重在50%以上。由此可以想象，市场的股票、债券等投资品种有望继续稳步增长。这一趋势下，只要国内一级市场的游戏规则没有根本的变化，新股申购的获利空间将依然充裕，充分参与一级市场基本仍然是机构投资者稳赚不赔的投资选择。
回顾国际资本市场的风云变幻，透视花旗和美林在次贷上的巨额亏损，我们能够十分清晰地廓清出保险行业在资产管理水平上面临的巨大压力：
据预测，2008年世界经济虽增速有所回落，但仍将保持较快增长，预计世界经济增长5%，世界贸易增长7%.由于美联储迅速大幅度降息，全球通胀压力稳中趋升，经济金融市场波动风险增大。从国内来看，中国国内经济可能继续快速增长，GDP增速在10.5%左右，通胀压力高位趋缓。2008年底外汇储备余额将达到1.8万亿元左右。中国经济运行仍然存在过热风险，宏观调控力度趋紧，金融市场特别是股票市场波动风险加大。
从2007年初到10月底，流入股市的资金超过1.3万亿元，在过剩资金推动下，上证指数从2700点一路上涨到6000多点，上涨幅度超过一倍。与国外公司相比，上市公司估值过高。如今，连崇尚价值投资的机构投资者也承认，蓝筹股估值过高，存在回调的压力。快速上涨的股指，也使市场波动加大，2007年以来，每月都出现了一次超过4%的市场回调，市场波动的风险不断集聚。
在资金运用多元化，金融产品和衍生品不断创新的同时，新的风险也不断发生。最近一段时期，在创新业务领域，各种风险不断显现。由于次贷风波、国际油价飙升、美元暴跌等影响，美国股市和亚太股市均受到剧烈影响，股市出现巨幅下跌，多个基金QDII问世之初即跌破面值。资金运用的多元化风险已经为我们敲响了警钟。
与此同时，银保业务盈利模式越来越依靠规模，且利润的增长速度会低于规模的增长速度，而银保业务利润对投资收益的依赖越来越强。2006年以来随着中国股市的火爆，投连险已经改变了银保市场的格局，引起各家保险公司特别是全国性寿险公司的高度重视，纷纷跟进推出，投连险占比迅速提高。而从该产品的国际经验看，投连险的规模和盈利能力与投资账户投资收益率紧密相关。投资方法和投资收益是产品的核心竞争力。盈利模式的改变，使银保业务的风险更加复杂。利润更依赖于投资，也使银保业务盈利能力对利率及资本市场变化更敏感。
我们也看到，投连资金性质与传统保险资金性质有明显差异，对投资管理提出了新的挑战。投连与股票型基金产品比较在机制、资源上存在劣势，销售成本较高，与一流基金公司的股票型基金产品直接竞争没有优势，在市场高位销售的投连产品大规模推广期可能面临较大的市场风险，必须提前准备充分的应对措施。
成熟的资产管理队伍是在复杂市场中锻炼出来的。和庞大的并迅速增长的可运用资金，日益开放的金融领域，不断创新的金融市场和金融产品，更趋多元化的资金流动，更为强烈的盈利压力和投资冲动相对应的是年轻的资产管理公司、年轻的资产管理队伍。今天，快速发展的资产管理队伍还没有对资本市场的深刻经历就匆匆走上了风险和机遇并存的战场，风险管理意识难以有效形成，风险控制手段不完善也时有显露。即使在今天的行情中，风险误判和误操作也可能发生。数据表明，股指越过4000点以后，不少保险公司进行了减仓操作，这也是上市保险公司三季度的盈利出乎市场预期的原因之一。面对资本市场的日益国际化和全球化，国内资本市场受国际市场的影响也就愈明显，也将使年轻的保险资产公司面对更为强烈的竞争压力。
1.继续坚持价值投资的总体思路，在市场收益率相对较高时加大对固定收益市场的投资力度。
2.权益投资量力而行，严把风险控制。对投资品种的把握坚持风险收益全面评判的原则。根据风险承担能力的变化情况，适时调整传统账户的权益投资额度。对待由客户承担风险的投资连结产品，也必须关注账户的整体风险控制。
3.关注业务结构和产品结构的变化，主动调整，以产品影响市场，以营销教育客户，合理引导市场的方向，在负债方加强开发、销售稳健型的分红、万能等产品，使客户充分享受债券市场高收益时期的稳健回报，同时在风险可控的前提下，参与权益市场的长期增长和收益。在分红、万能等产品账户的管理中，关注市场退保等因素，强化账户资产的流动性管理，避免在市场低位时减持资产而给公司及客户造成损失。
4.恰当把握产品设计的利率水平，一方面我们应主动迎接利率上升时代提供的机会与挑战，另一方面也应关注利率的基本走势和资产负债匹配的能力和水平，避免争相提高产品的定价利率带来新一轮的利差损风险。
在基础设施股权投资方面，优质的基础设施股权计划具有期限长、收益稳定、收益率显著优于债权工具等特征，适合保险资金尤其是寿险资金的投资。目前，在股票市场估值已经较高、股票投资的风险逐步积累的背景下，基础设施股权计划的相对价值逐步显现，是保险资产配置的战略品种。建议保监会会同相关部门，支持经营稳健、研究能力和风险控制能力较强的保险资产管理公司推出基础设施股权计划，满足寿险行业的资产配置要求。
在非上市公司股权投资方面，目前保险公司只能投资银行类非上市公司的股权。然而，按照当前市场行情，非上市银行类股权的价值普遍被高估，投资价值有所降低，并且单一的银行类非上市股权投资不利于风险的分散。当前市场上还存在大量具有投资价值的非银行类企业，在严控风险的前提下可为保险公司提供超额回报，建议保监会放宽对非上市股权投资的行业限制。
在保险资金境外投资方面，从增加投资品种、分散投资风险及提高投资能力的角度出发，建议加快保险资金境外投资管理细则的出台。目前，银行、基金的海外投资均已开闸，在A股市场投资风险显著增加、全球利率处于阶段性高点的背景下，放开保险资金海外投资的时机不应错过。
目前银监会已经出台办法限制银行对保险收益计划提供担保，如果仍严格要求银行担保的话，则保险资金投资基础设施债权计划相关业务的开展将面临严峻挑战，同时也会限制保险资金资产配置的空间和能力。从国内固定收益市场的发展方向来看，发展信用产品是大趋势。通过保险资产管理公司自行设计和发行基础设施债权计划，有利于信用风险控制的前置Bwin必赢，保险资产管理公司可以在产品设计阶段通过设计征信措施、安排交易结构和控制交易流程从源头上降低信用风险。
3.允许保险资产公司投资设立基金、信托机构，打造更具竞争力的保险投资力量
1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。
2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。
3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。
4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。
2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。
此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。
1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:
如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:
怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ
在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。
控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。
房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。
房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。
一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。
作为事业单位和国家机关组织和开展各项业务活动的物质基础，科学合理地核算固定资产核算，强化对固定资产的管理在预防固定资产流失的同时，能够为行政事业单位各项活动的顺利开展提供保障。但是近年来，通过对行政事业单位管理固定资产的实际工作进行调查研究发现，其管理较为混乱，国有资金和资产疏于监管，资金管理和资产管理的并重迫在眉睫。
1.一些行政事业单位在核算固定资产时不符合规定，主要表现为有总账却缺乏应有的卡片账和明细账，出现账账不符的现象。
2.缺乏对增加资产正确及时的账务处理，比如，对于减少的银行存款或现金缺乏对固定基金和固定资产的增加处理，对于新购的固定资产却只处理为经费支出，这种处理方法往往使国有资产流落账外而不能控制。
3.对于资产的减少缺少应有的核销手续，对于资产的出售、房屋的拆除和设备的报废和淘汰也没有办理相关的核销手续，致使这些资产名存实亡，单位账目有账无物，单位相关人员对其固定资产缺乏明确的了解和掌握，固定资产账实不符现象严重。
一些行政事业单位在工作中过于重视购置固定资产，却缺乏对其日常管理的应有关注，固定资产使用、保管、验收和购置的规范制度严重缺乏。新购的固定资产缺乏对相应的卡片账和台账的及时登记，一些单位甚至根本就没有建立相应的卡片账和台账，对固定资产内部控制制度、领用制度、台账记录和保管制度的缺乏，固定资产缺乏定期盘点。另一方面，报废的。长期不使用的固定资产缺乏及时的清理和处理，对计算机等更新换代速度较快的设备，单位缺乏及时的报废处理，致使报废或淘汰资产呈现出一种闲置或无人管理的状态。这种轻率处理固定资产的现象，致使国有资产浪费严重。
一些单位在管理固定资产时，缺乏应有的意识和重视，在出售和处置固定资产时缺乏规范的程序，在缺乏相关评估机构评估和相关管理部门的备案审核的前提下，仅仅获得主管领导同意就对固定资产进行擅自定价和出售。在处理房屋和交通工具时，一些单位没有进行相应的价值评估和审核批准，就随意变卖，一些单位还将出售和处置收入纳入自己的“小金库”，在将集体利益转化为小团体利益的同时，造成了国有资产管理的失控，严重的流失隐患为腐败和违纪违规现象的产生提供可能。另一方面，对国有资产的以下变相处置也极容易造成严重的流失：
1.赞助和捐赠的随意性。部分行政事业单位领导缺乏法规法纪观念，未经上级领导批准和集体讨论，也不管国家利益和单位实际就擅自处置国有财产，通过随意的赞助和捐赠获得个人利益和政治资本。
2.单位在进行领导调动升迁、换届和机构改革中缺乏对原则的坚持，致使通信工具和贵重办公设备物随人走，国有资产损失严重。
3.单位缺乏对相应法律法规的贯彻实施，致使现象严重，赞助费、保护费、管理费的变相收取，补贴奖金乱发、请客送礼乱用等现象严重，国有利益受到威胁。
近年来，很多单位出现非经营性资产向经济活动转入的现象，投入资产缺乏合理的经济补偿，单位不透明、不公开的外包食堂、出租店面房屋收入容易造成个人谋利，钻纪律空子。另一方面，在进行公用设备和贵重办公用品的购置时，没有依据法律也没有进行市场调查和竞价，在人情交易、私下交易中，产品和设备的购置价格普遍偏高。
目前。我国行政事业单位对固定资产的管理主要由财务部门或资产管理部门负责，但是进行实际操作时缺乏专人的管理和有效的激励、考核和监督机制，致使管理混乱，产生账物、账账分离和不符现象。
针对行政事业单位在管理固定资产的现存问题，可以通过以下途径进行完善和健全。
行政事业单位领导和相关人员应当转变传统观念，牢固树立管理固定资产的意识，遵循“资金管理与资产管理并重”的原则。通过财经法规和相关的规章制度进行学习，使其在工作中能够严格遵守并切实贯彻执行。在购置固定资产时要按照相关的采购制度执行并将其记录在案，使之得以纳入采购范围；对固定资产进行变卖、调拨和报废时要严格按照相应的程序进行申报、审批和执行，使国家的使用资金得以节约。要强化相关人员的法制意识，使固定资产的管理责任得以明确落实，使固定资产的管理得以依法规范进行。同时，还要组织相关人员进行继续教育和定期培训，使其具备较强的业务素质和较高的工作能力，使资金管理和资产管理能够并重进行。
1.定期清查固定资产。行政事业单位的财务部门和资产管理部门应当在协调配合中定期对固定资产进行清查，通过定期的盘亏和盘盈，能够及时发现和找出盈亏的原因，在落实到人中加强对资产的管理。另一方面，对于出现的固定资产账实不符问题，财务和会计人员要及时进行原因的调查和分析并制定适应的处理方案，在及时的处理中，为公共财产的完整安全提供保障。
2.建立相应折旧制度。在进行资产管理时，还要结合实际工作需要，对资产的折旧制度进行建立和完善，在完善和健全会计制度中，促使其同现行会计的发展相适应。比如，原有会计制度规定，行政事业单位在对其固定资产进行折旧管理时，不需要计提，这一规定使得资产负债表难以对资产的这就程度进行反应，为单位的核算增加了困难。因此，在实际操作中，事业单位和行政单位可以分别采用不同的方法进行处理。事业单位可以根据预计使用年限和原值进行折旧的计提，使其固定资产净值得以真实反映；行政单位可以根据虚拟折旧进行计提，在对明细表进行定期上报的基础上实现对资产新旧程度的反映。
1.加强管理。首先，通过对款项、实物和账簿建立核查制度，为账款、账实、账账相符提供保证。通过健全完善内部管理制度的建立，使会计人员和机构对款项、财物的结存情况和相应增减变化能够及时记录、反映、计算和核对，促进资金管理制度化、规范化的实现；其次，还要对相关责任人的职责进行明确，在遵循“谁保管谁负责”原则的基础上，将责任落实到人，同时，还要将物和钱的管理结合起来，在强化实物管理的同时，还要加强价值管理，减少和避免重钱轻物现象的发生。
2.完善工作。加强资金管理，还要结合单位的工作实际进行固定资产明细分类账和总账的规范设置，通过将固定资产按照类型和性质进行卡片账和台账的登记，使资金能够由专人进行管理，在岗位责任制中将资金管理充分贯彻落实。
对固定资产的管理要将资金管理和资产管理结合起来，在健全和完善内控制度、强化监督力度中使固定资产的完整性、真实性、安全性得以保障，使其使用效益得以充分提高。
总之，行政事业单位要树立管理固定资产意识，遵循“资金管理与资产管理并重”原则，在积极探索和不断创新中，强化对固定资产的管理，使国有资产的完整和安全得以保障，使其使用效益得以不断提高。
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