我爱我家2022年半年度董事会规划评述
我爱我家是全国领先的以综合性居住服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商。公司以为消费者创造品质生活和追求企业卓越运营为目标，Bwin必赢基于网络平台和数字智能，开展线）一体化的运营服务，为居民客户的房屋租住与住房买卖提供专业化解决方案与服务产品，并将产业版图延展到商业资产运营及居住衍生业务等领域。公司将聚焦居住场景，坚持以用户价值为导向，Bwin必赢致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，打造品质生活与多元共赢的人居服务互联网平台。截至报告期末，公司的综合性居住服务业务主要基于公司自建的互联网居住服务平台（以“我爱我家”官网APP和“相寓”APP为核心）开展运营，可划分为两大板块：1.面向租住服务，以“相寓”为品牌的房屋资产管理（长租公寓）业务（以下简称“相寓”业务）：“相寓”业务已实现全量业务的互联网化运营。截止报告期末，“相寓”业务覆盖15座城市，在管房源25.7万套，平均出租周期9.6天，平均出租率95.8%，报告期内租金交易额73.3亿元，营业收入29.82亿元，各项指标均位居行业头部。公司的住房交易服务在业务结构上，以存量的二手住宅经纪业务为主，以新房销售业务为补充；业务运营模式包括直营和加盟两大类型。公司积极推动业务的互联网、数字化转型，报告期内，基于互联网产生的二手住宅经纪业务收入占该类业务收入比例已接近70%。公司根据市场形势，为了提高企业整体竞争力和抗风险能力，主要聚焦强调品质管控的直营模式，做实业务核心价值，并及时对加盟体系进行保优汰劣、收缩规模，以降低经营风险和损失。截止报告期末，公司采用直营模式运营的主要城市为北京、上海、杭州、南京、苏州、无锡、天津、太原、常州、郑州，门店规模2522家，一线万人；采用加盟模式的主要地区包括南昌等25座城市（其中加盟自营城市6座，门店规模1,296家；加盟授权运营城市19座，门店规模591家），一线人。在业务市占率方面，公司在杭州、南昌的市占率处于行业第一；在北京、上海、南京、苏州等重点城市市占率也稳居行业头部地位。报告期内，公司加速互联网居住服务平台的数字基建迭代升级，以及在重点业务区域的渗透覆盖。公司面向租住服务市场的“相寓”品牌旗下全量业务已实现互联网化端到端运营。通过推动具有行业领先水平的核心业务系统CBS实现全国统一覆盖，以及官网统一流量入口的升级建设，“我爱我家”住房交易服务正在加速向互联网居住服务平台的升级转型。报告期内,在核心城市北京完成全量业务互联网数字化运营的基础上，上海、天津、太原、苏州、无锡等重点直营城市也实现了CBS系统落地；杭州等重点直营城市经纪业务，在已接入公司官网平台线上导流的基础上，预计年内将完成CBS业务系统全面覆盖，加速完成线上线下一体化互联网运营模式的复制推广。报告期内，公司互联网平台产生的业务收入占总营收比例超过68%，业务互联网化水平相比2021年末进一步提升。“相寓”是公司旗下的房屋资产管理（长租公寓）业务统一品牌，始于公司自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务。作为国内最早提供房屋资产管理服务与长租公寓服务的企业之一，相寓是住房租赁经营行业拥有超20年发展经验的先行者，其持数字引领，科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、以品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台——中国首个“新市民和青年人”的安心租房科技平台。产品涉及分散式两大产品线：相寓HOME、相寓ROOM，集中式四大产品线：相寓PARK、相寓INN、相寓DORM、相寓BASE。“相寓”业务已实现全量全链路的互联网平台化运营，其长租公寓产品及服务运营的各方参与者，如业主、租住人、管家、渠道门店、供应链合作商等及其在房屋租住的全生命周期内各项主要商业活动，如房源、房屋管理、服务订单等业务信息查询与咨询，身份、资质的核验，交易下单、签约与结算付款等，均通过相寓APP所提供的服务功能来完成，实现了全链路的数字化运营。在打造“安心租房科技平台”的理念下，“相寓”业务以AMS业务系统为数字化运营底座，不断进行数智化升级和功能模块开发。公司在二十多年行业运营经验和数据沉淀的基础上，完成了覆盖收房与出租运营两端的大数据模型，实现了业务智能管控，使“相寓”业务运营效率长期保持行业领先水平。报告期内，公司通过开发上线覆盖客户全生命周期场景的“小寓智系”智能化数字基建产品，进一步提升了客户体验和中台效率。“我爱我家”是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业品牌之一，公司的住房交易服务覆盖二手住宅经纪和新房销售两大领域。二手住宅经纪业务包括买卖经纪和租赁经纪服务。公司直营体系与加盟体系的经纪服务人员，依托公司自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为住宅业主和购房/租房客户提供从签约前的咨询、委托、带看，到签约中的议价谈判、签约服务，再到签后履约阶段的风控审核、面签、贷款/税审、资金存管、过户、交房等全生命周期旅程的一站式专业化服务，为客户在住房交易过程中保障交易安全、提高交易效率、节省时间精力。其中，渠道业务：将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式；销售代理业务：通过组建新房销售团队（包含项目管理、策划、销售代表等），为开发商提供案场销售服务，从而获取销售代理佣金的业务模式。公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有63年经营历史的零售商业品牌，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产的运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，业务重点布局华中、华东区域的各大核心城市。Bwin必赢二、核心竞争力分析 1.数字化能力 公司开发的CBS/AMS核心业务系统，搭建了覆盖居住服务各类业务全链路的合作网络，实现资源共享、精细分工、标准作业、科学分配，有效解决房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。并在标准化基础上，通过在线化、数字化、智能化，使合作网络能够自动、高效地运行和持续迭代优化。 CBS/AMS核心业务系统作为公司住房交易服务与相寓业务的数字化运营底座，支撑了多种数字化的专业功能模块和SaaS系统，为各业务线的各类专业用户的培训、作业、洞察、决策等提供数智赋能。以CBS/AMS业务系统为核心，公司实现了线上消费互联网、产业互联网与线下门店网络的三网融合，形成了数智中台+互联网入口+数字智能产品的完整数字基础设施。 公司基于多年行业经验积累与大规模线下场景验证所打造的业务数字化基础设施，已达到行业先进水平，成为实现“扩张规模”、“保证品质”与“提升效率”三者均衡发展、突破产业瓶颈的核心支点，也是驱动公司业绩成长与构筑核心壁垒的关键。 2.品牌力 住房的买卖和租赁，对于消费者具有单价高、决策重、操作复杂的特点。而居住服务市场具有分散度较高的特点。因此，品牌力作为企业市场知名度、美誉度的代表，直接影响到消费者的选择和服务定价。 “我爱我家”是在国内居住服务行业历经二十多年市场考验的知名品牌，享有较强市场影响力与消费心智占位，并随着公司带入A股资本市场后得到进一步增强。公司采用包括品牌定位升级、消费者全旅程地图与NPS分析、品牌传播策划、提升业务品质改善客户体验等多方位措施，重塑品牌形象，不断提升“我爱我家”品牌力，为公司的整合营销提供有力支持。品牌力的持续巩固和增强，也提升了公司平台对于加盟、合伙门店及其他产业合作伙伴的吸引力，有利于壮大公司的平台生态。 3.融入社区的门店网络 门店网络由社区门店和经纪人团队所组成，由于居住服务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。 社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。其中，门店的全生命周期运营质量更为关键，关系到业务盈利、业绩质量。 通过二十二年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。在报告期内，面对疫情冲击、市场低潮的不利环境，公司直营体系在核心市场布局的门店网络仍然能够得到保持乃至增强。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，开发覆盖门店运营全生命周期的专业化门店管理系统，将进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。 4.多元协同、良性循环的业务结构 公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群，能够在数字化基础设施支持下，实现房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。 例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利；低粘性的新房销售业务对于具有社区客群基础的成熟门店而言，作为一种高毛利的机会型业务，是对存量住宅配置业务的补充，而对于社区根基不深的新拓门店则可作为保持运营、培养团队、积蓄客源的粮食型业务；买卖服务容易受到诸如疫情、政策、宏观经济等外部因素的影响，居民的居住需求会通过翘板效应转移到租住市场，公司的租售联动业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性，有效对冲外部经营风险。
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